Publié le 27 Février 2024

Depuis le 1er juillet 2021, la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 a rendu le nouveau Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) 2021 opposable aux vendeurs et bailleurs. Cette évolution signifie que si l’étiquette énergétique attribuée à la surface habitable est incorrecte, l’acheteur ou le locataire a désormais la possibilité de prendre des mesures contre le vendeur ou le bailleur de la propriété.

Le caractère opposable du diagnostic énergétique lui confère une portée contractuelle similaire à celle des autres diagnostics immobiliers tels que le plomb, l’amiante et les termites. En cas d’erreur dans le diagnostic, la responsabilité du vendeur ou du bailleur peut être engagée par l’acquéreur ou le locataire qui a subi un préjudice. Ainsi, le DPE issu du projet de loi ELAN se veut plus fiable et reste obligatoire pour tout bien immobilier destiné à la vente ou à la location.

1. Nouveau DPE : Durée de validité

Depuis la mise en place du nouveau Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) 2021, la durée de validité des diagnostics a évolué.

• Si vous avez effectué votre DPE après le 1er juillet 2021:

Conformément au Décret n°2020-1610 du 17 décembre 2020, votre diagnostic énergétique est opposable et valable pendant 10 ans. Si des travaux de rénovation énergétique sont réalisés pendant cette période, un nouveau diagnostic sera requis à la fin des travaux.

• Si vous avez effectué votre DPE avant le 1er juillet 2021:

Dans ce cas précis, votre diagnostic n’est pas opposable, et sa durée de validité est modifiée.

• Si le diagnostic énergétique a été réalisé entre le 1er juillet 2013 et le 1er juillet 2017, il était valable jusqu’au 31 décembre 2022.
• Si le diagnostic énergétique a été réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, il reste valable jusqu’au 31 décembre 2024.

2. DPE opposable : Quelles sanctions pour un bailleur ou vendeur ?

Avant l’entrée en vigueur du nouveau Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), ce dernier ne jouait qu’un rôle informatif et ne permettait pas de prendre des mesures en cas d’erreur ou de vices cachés.

Cependant, la Cour de cassation a désormais établi que l’expertise immobilière énergétique ouvre droit à une indemnisation basée sur le préjudice subi. Ce préjudice peut inclure la perte de chance d’acquérir à un prix plus avantageux ou encore la négociation d’un loyer à la baisse.

En cas de diagnostic de performance énergétique erroné, la Cour de cassation considère que l’indemnisation par le professionnel doit couvrir la perte de chance pour l’acquéreur de renoncer à l’acquisition du bien litigieux ou de l’acquérir dans des conditions plus favorables. Ainsi, si l’étiquette énergétique du logement est incorrecte, l’acquéreur ou le locataire peut se retourner contre le propriétaire. Il est désormais possible de faire un recours devant le tribunal pour réclamer des dommages et intérêts, voire demander l’annulation de la vente ou du bail en cours si l’erreur est avérée.

Plusieurs sanctions peuvent être appliquées au bailleur ou au vendeur. Ils peuvent être tenus de réaliser des travaux visant à améliorer la classe énergétique du bien. De plus, si le diagnostic n’est pas certifié, une amende de 1 500 € (ou 3 000 € en cas de récidive) peut également être infligée.

3. L’opposabilité du DPE s’applique-t-elle aux diagnostiqueurs ?

Tout comme elle l’est devenue pour les vendeurs et bailleurs, l’opposabilité des étiquettes énergie et climat concernant les émissions de gaz s’applique également aux diagnostiqueurs.

Le nouveau Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) 2021 est désormais considéré comme un contrat. En conséquence, la responsabilité contractuelle du diagnostiqueur peut être engagée. Cependant, il sera nécessaire de prouver toute erreur pour pouvoir engager la responsabilité du technicien. En tant qu’acquéreur ou locataire, vous avez la possibilité de saisir le tribunal pour réclamer des dommages et intérêts, voire demander l’annulation de la vente ou du bail.

Par exemple, si un diagnostiqueur ne détecte pas la présence d’amiante lors de l’inspection, le tribunal peut condamner ce professionnel à verser des dommages et intérêts, voire à prendre en charge les coûts des travaux de désamiantage.

Il est important de noter que le caractère opposable du diagnostic énergétique ne s’applique pas lorsque l’erreur provient de fausses informations communiquées sur le logement par le donneur d’ordre.

De plus, un expert en diagnostic immobilier est chargé de modéliser les caractéristiques du logement et de calculer sa classe énergétique. Suite à ces calculs, il doit communiquer des recommandations afin que le propriétaire puisse améliorer la performance énergétique du bien. Cependant, il est essentiel de noter que l’opposabilité du DPE se limite à la modélisation et à la méthode de calcul, et non aux recommandations.

4. Les autres diagnostics immobiliers sont-ils opposables ?

Tout comme l’opposabilité du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) en juillet 2021, tous les autres diagnostics réalisés sont également opposables. Cela inclut les diagnostics électriques, de gaz et d’amiante.

Il est important de noter que les diagnostics obligatoires dépendent de l’année de construction de votre bien et de son utilisation (vente ou location).

Ces évolutions récentes dans le domaine des diagnostics ouvrent la voie à de nouvelles mesures, notamment l’audit énergétique obligatoire lors de la vente de biens considérés comme des passoires énergétiques (c’est-à-dire les immeubles ayant une étiquette énergie F ou G).

La base légale de cette nouvelle obligation est la Loi Énergie et Climat de 2019, qui est entrée en vigueur le 1er janvier 2022. En conséquence, les propriétaires bailleurs devront réaliser des travaux sur leurs biens immobiliers afin d’améliorer leur classe énergétique.